欢迎来到www.lawzsw.com - 一家专业的法律知识网站!
主页 > 法律法规 > 买房子的价格比开发商备案价格高,怎么维权?

买房子的价格比开发商备案价格高,怎么维权?

法律法规 2022-01-05 21:57:30151互联网法律知识网本文有1541个文字,大小约为7KB,预计阅读时间4分钟
【导读】商品房买卖价格超过备案价格法律后果论述买房子,对很多家庭来说都是一件大事,不仅需要投入大量时间金钱,选购商品房的过程中,也可能会面临各种纠结与困惑。今天,我们就来

  买房子的价格比开发商备案价格高,怎么维权?

商品房买卖价格超过备案价格法律后果论述

买房子,对很多家庭来说都是一件大事,不仅需要投入大量时间金钱,选购商品房的过程中,也可能会面临各种纠结与困惑。今天,我们就来谈谈购房过程中极为关键的价格问题。

  一、商品房价格备案制度

  作为大金额交易,商品房价格往往是购房者在购房过程中关注的重中之重。那么,关于商品房价格如何确定,消费者选择和判断的依据是什么?我们可以通过有关规范性文件进行解读。

  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发(2010)10号)明确指出:“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。”

  《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)也明确规定:“取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。”

  我国房地产市场以政府指导价格为基础,开发商自主决定商品房价格。为了房地产市场平稳健康发展,2010年起,我国就开始推行商品房销售价格备案制度,各地区以地方性规章及地方性规范文件等形式,规范商品房销售及价格备案等行为。虽然具体规定各有不同,但总体思想是对商品房销售价格进行监管,严格执行商品房销售明码标价、一房一价,要求开发商按照备案价格对外销售,严禁在标价之外擅自加价。因此,购房者在签订认购书前,一定要查询该房备案价格,确定开发商是否存在擅自加价等违法行为。

  二、商品房销售价格高于备案价格的情形及法律后果

  虽然我国施行商品房销售价格备案制度,但现实交易中,商品房销售价格高于备案价格、或者通过其他方式增加消费者购房成本的现象屡见不鲜。

  (一)合同价格明显高于备案价格

  此种情况在购房合同上体现的最为明显,影响也最为恶劣。合同价高于备案价,对购房者最直接的影响就是商品房买卖合同无法办理网签。各地根据实际情况,都在备案价格的基础上确定了相应的价格浮动比例,合同价格高于或低于备案价格的浮动比例,都会导致无法进行网上签约程序,想要成功进行网签,必须调整合同价格或者在规定期限届满后调整备案价格,再次申请办理网上签约手续,使购房者时间成本大幅增加。

  对于大部分人来说,购房的主要方式还是按揭。在办理贷款时,银行一般会根据商品房备案价格进行房产评估,确定放贷额度。合同价格高于备案价,意味着银行放贷额度减小,购房者实际需要支付的购房款增多。

  合同价格高于备案价格,是否会导致合同无效?根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定,才会导致合同无效。据此,违反法律、行政法规的管理性规定,并不当然导致合同无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价、价格备案等各类通知、意见,均为管理性规定,未形成法律、行政法规中效力性强制规定,因此,违反此类规定的商品房买卖合同,并不会必然被认定为无效,我国现行裁判案例也支持这一观点。

  (二)不告知真实备案价格+购房优惠

  任何商品,一旦贴上“打折”的标签,往往更能激起消费者购买欲。正是源于这种心理,衍生了该种售房定价行为:开发商事前提高销售价格,再以打折的名义吸引购房者,当然,最终的成交价格不会高于备案价格。如果购房者在购房前没有对房屋备案价格进行查询,往往会以为自己是以“优惠价”购得商品房,事后发现,再以开发商“隐瞒真实备案价格”,存在欺诈情形为由,请求法院撤销合同,往往得不到支持。

  针对此类案件,法院主要的裁判观点是:

  第一,商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格,避免无原则的价格调整对房地产市场的冲击,属于政府行政部门的监管措施。因此商品房备案价格并非衡量合同效力的要件;

  第二,开发商既未对购房者宣称商品房折前总价为备案价,也未允诺在备案价的基础上打折优惠,且商品房最终成交价均未高于备案价;

  第三,房产属于价值较大的基本生活资料,根据一般认知,购房者在购房前必定对所购商品房进行综合考虑,并且对影响商品房买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格,购房者有接受或者不接受交易的自由。

  根据以上裁判观点可知,法院认为商品房备案价格属于公开信息,购房前对房屋备案价格进行了解查询,是一般消费者的合理注意义务,此种情况下开发商一般不构成合同欺诈,购房者亦不能据此主张撤销合同。

  (三)通过购房服务合同增加消费者购房成本

  有过购房经验的人都知道,现在购房,大多需要通过房地产经纪公司进行交易。虽然经纪公司可以为购房者提供一定的咨询、推介与看房服务,但服务价格往往不低。一般情况下,商品房销售价格加服务价格会明显高于备案价格,因此购房者起诉开发商和房地产经纪公司借购房服务协议变相加价,要求退还服务费或者主张服务费抵充购房款的案例屡见不鲜。

  归结裁判案例可知,现阶段法院对此类诉讼的裁判观点主要为:一方面,开发商与房地产经纪公司为不同主体,与购房者签订的购房协议和服务协议亦为不同内容,购房者主张二者勾结,存在变相加价行为,没有证据支持。另一方面,服务协议系购房者和房地产经纪公司基于真实意思签订,不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效的合同关系。购房者成功签订购房协议,代表经纪公司的合同义务已履行完毕,因此法院对购房者退还服务费的主张不予支持。

  因此,在商品房交易过程中,购房者需要秉持审慎态度,提前查询商品房备案价格,对比合同价格进行充分考量,避免在购房过程中掉入“价格陷阱”。

  作者:王伟华 律师,高级合伙人,企业法律顾问工作室

  网站声明:本文“买房子的价格比开发商备案价格高,怎么维权?”资源信息来自互联网,以学习交流为目的,整合法律法规、政府官网及互联网相关知识,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如果发现有涉嫌抄袭的内容,请联系我们,并提交问题、链接及权属信息,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。

  • 2021年武汉市城市绿化条例修订 2021年武汉市城市绿化条例修订

      武汉市城市绿化条例  (2013年11月27日武汉市第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过2014年1月9日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议批准根据2020年11月18日武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过2021年1月22日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《武汉...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 2021年中华人民共和国户口登记条例 2021年中华人民共和国户口登记条例

      中华人民共和国户口登记条例  (1958年1月9日全国人民代表大会常务委员会第九十一次会议通过)  第一条 为了维持社会秩序,保护公民的权利和利益,服务于社会主义建设,制定本条例。  第二条 中华人民共和国公民,都应当依照本条例的规定履行户口登记。  现役军人的户口登记,由军事机关按照管理现役军人的有关规定办理。...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 最新中华人民共和国网络安全法全文 最新中华人民共和国网络安全法全文

      中华人民共和国网络安全法  (2016年11月7日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)  目  录  第一章 总则  第二章 网络安全支持与促进  第三章 网络运行安全  第一节 一般规定  第二节 关键信息基础设施的运行安全  第四章 网络信息安全  第五章 监测预警与应急处置  第...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 2021年安全生产许可证条例【最新全文】 2021年安全生产许可证条例【最新全文】

      (2004年1月13日中华人民共和国国务院令第397号公布 根据2013年7月18日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订 根据2014年7月29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订)  第一条 为了严格规范安全生产条件,进一步加强安全生产监督管理,防止和减少生产安全事故,根据《中华人民共和国安全生产...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 最新安全生产许可证条例修订全文 最新安全生产许可证条例修订全文

      (2004年1月13日中华人民共和国国务院令第397号公布 根据2013年7月18日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订 根据2014年7月29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订)  第一条 为了严格规范安全生产条件,进一步加强安全生产监督管理,防止和减少生产安全事故,根据《中华人民共和国安全生产...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 2021年中国公民收养子女登记办法修订 2021年中国公民收养子女登记办法修订

      中国公民收养子女登记办法  (1999年5月12日国务院批准 1999年5月25日民政部令第14号发布 根据2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)  第一条 为了规范收养登记行为,根据《中华人民共和国收养法》(以下简称收养法),制定本办法。  第二条 中国公民在中国境内收养子女或者协议解除收养关系的,应当...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 2021年中华人民共和国药品管理法实施条例修订 2021年中华人民共和国药品管理法实施条例修订

      中华人民共和国药品管理法实施条例  (2002年8月4日中华人民共和国国务院令第360号公布 根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订 根据2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订)  第一章 总则  第一条 根据《中华人民共和国药品管理法》(以下简称《药品管理法》),...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 2021年中华人民共和国道路交通安全法实施条例【最新全文】 2021年中华人民共和国道路交通安全法实施条例【最新全文】

      (2004年4月30日中华人民共和国国务院令第405号公布 根据2017年10月7日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)  第一章 总则  第一条 根据《中华人民共和国道路交通安全法》(以下简称道路交通安全法)的规定,制定本条例。  第二条 中华人民共和国境内的车辆驾驶人、行人、乘车人以及与道路交通活动有关的单...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读
  • 详细阅读
  • 2021年中华人民共和国矿山安全法修正 2021年中华人民共和国矿山安全法修正

      2021中华人民共和国矿山安全法修正【全文】  (1992年11月7日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过  1992年11月7日中华人民共和国主席令第六十五号公布  根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正)  目录  第一章 总则  第二章 矿山...

    发布于:2022-09-20

    详细阅读

普法知识网汇聚各种法律知识为广大群众普及法律基础知识,提供法学常识、汇总生活中的法律小常识,例如合同法律知识、涉外法律知识、刑法知识、房地产法律知识、劳动法律知识等法律知识性文章供网友参考学习。

Copyright @ 2020-2022 备案号:粤ICP备2020126672号