欢迎来到www.lawzsw.com - 一家专业的法律知识网站!
主页 > 法律资讯 > 最高院:房地产企业破产,未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿

最高院:房地产企业破产,未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿

法律资讯 2022-05-09 11:59:0887互联网法律知识网本文有1675个文字,大小约为8KB,预计阅读时间5分钟
【导读】裁判要旨:已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护,不仅可以对抗其他优先权利,而且能够排除强制执行,体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,

  裁判要旨:

  已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护,不仅可以对抗其他优先权利,而且能够排除强制执行,体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。虽然彭*丽、谢*乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》,未能签订《房屋买卖合同》,但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平,应认定彭*丽、谢*乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。

  案例来源

  中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、彭*丽破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

  案号:(2021)最高法民申1380号裁判日期:2021年3月25日

  案情简介

  彭*丽、谢*乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》,协议约定由彭*丽、谢*乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。合同约定总房款为199747元。合同签订后,彭*丽、谢*乐向金穗公司交纳购房款99874元。2018年7月9日,一审法院作出(2018)桂03破申6号民事裁定,受理了金穗公司的破产清算申请。彭*丽、谢*乐向管理人申报债权为购房款本金99874元,其他损失32958元。经管理人审核认定,彭*丽、谢*乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效,确认彭*丽、谢*乐已交付的购房款本金99874元为优先债权,其他损失22363.84元为普通债权。彭*丽、谢*乐的已付房款比例占合同约定的购房款比例的50%。长城公司广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定,其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元,合计总额32464602.37元。

  管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米,北区4290.73平方米土地使用权(证号为临国用[2009]第3320号,[2010]第1925、1926号,[2011]第2672、099号)变卖款及韦乃政,潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权,超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误,应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。长城公司广西分公司就其自身债权金额和彭*丽、谢*乐的债权性质向管理人提出债权异议复审,认为彭*丽、谢*乐的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。经管理人复审确认,长城公司广西分公司其他损失金额为8857608.25元,债权总额为33487867.34元。同时,管理人维持了对彭*丽、谢*乐的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日,管理人向长城公司广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》,告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉,否则即视为对复审债权表无异议。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。

  裁判观点

  广西高院:本案中,长城公司广西分公司对被上诉人已经实际支付的购房款且已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议,但认为不属消费性购房,不享有优先受偿权,对长城公司广西分公司的该项主张依法不予支持。1.《批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神,本案中,虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》,因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效,但合同无效的主要过错不在购房户,不能由购房户承担应由开发商承担的风险。2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看,购房户最高交付的购房金额为222797元人民币,对被上诉人而言,有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下,对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会,且这102购房户已付的款项均为非大额购房款,长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意,对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价,一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发,对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益,法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《执行异议规定》第29条规定的消费者,这是该公司对规定的误读,依法不予支持。

  最高法院:

  房地产开发企业破产案件中,破产债权类型纷繁复杂,存在诸多价值冲突和利益衡平,破产债权的清偿顺序,对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系,公平保护各方当事人的合法权益,最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《执行异议规定》等司法解释,并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护,不仅可以对抗其他优先权利,而且能够排除强制执行,体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。彭*丽、谢*乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》,据此交付的款项为“认购订金”,约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》,但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系,并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平,认为彭*丽、谢*乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿,驳回长城资产广西分公司的诉讼请求,符合本案实际,处理意见较为公允,本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权,其基于处置不良债权所享有的经营性债权,在破产清偿中不应优于彭*丽、谢*乐作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。

来源:裁判讲堂

  网站声明:本文“最高院:房地产企业破产,未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿”资源信息来自互联网,以学习交流为目的,整合法律法规、政府官网及互联网相关知识,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如果发现有涉嫌抄袭的内容,请联系我们,并提交问题、链接及权属信息,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。

  • 女子高铁强硬霸座,管理执法应当更“硬” 女子高铁强硬霸座,管理执法应当更“硬”

      前有律师高铁霸铺被曝光,起诉央视侵权被驳回,今有女子高铁霸座不服乘警执法。近年来,高铁霸座现象频出,一度引发社会关注。连续发生的霸座事件,让人们感受到社会规则失效的同时,也对警察等一线执法者的无力感到困惑。  本事件中,从头至尾,没见乘警对“座霸”乘客说一句,她违反了列车管理制度的什么规定、后果是什么。乘警,作为列...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 在限速路段超速驾驶发生交通事故,会受到怎样的处罚? 在限速路段超速驾驶发生交通事故,会受到怎样的处罚?

      超速是是指驾驶员在驾车行驶中,汽车的行驶速度超过法律、法规规定的速度。汽轮机超速事故是由于汽轮机在调速和保护系统故障及本身的缺陷造成的重大恶性事故。  网友咨询:  5月31日10时26分许,韩某驾驶小型轿车(乘坐被害人马某B)沿荣兰线由南向北至1863km+300m(固原市原州区三里铺工业园区)路段处,与对向李某驾驶的小型越野车...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 发生交通事故,致一人死亡,会受到怎样的惩罚? 发生交通事故,致一人死亡,会受到怎样的惩罚?

      车祸,指行车(多指汽车等机动车)时发生的伤亡事故。造成的伤害大体可分为减速伤、撞击伤、碾挫伤、压榨伤及跌扑伤等,其中以减速伤、撞击伤为多。减速伤是由于车辆突然而强大的减速所致伤害,如颅脑损伤、颈椎损伤,主动脉破裂、心脏及心包损伤,以及“方向盘胸”等。撞击伤多由机动车直接撞击所致。碾挫伤及压榨伤多由车辆碾压挫伤...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 发生交通事故,致一人死亡,负主要责任,会受到怎样的处罚? 发生交通事故,致一人死亡,负主要责任,会受到怎样的处罚?

      交通事故赔偿是在交通事故责任者依法对受害者进行的相应赔偿,依法交通事故赔偿包括财产损失赔偿和人身损害赔偿两大类,而具体的赔偿标内容需要依照相应的法律规定来履行。当事人可以就事故赔偿先行协商,协商不成的可以由公安交通管理部门进行调解。若是经公安交通管理部门的调解,当事人未达成协议或者调解书生效后不履行的,当...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 开车不带驾照怎么处罚?2022交警查车逃跑怎么处罚? 开车不带驾照怎么处罚?2022交警查车逃跑怎么处罚?

      当今社会经济发展迅速,大家基本上都以汽车作为出门的交通工具,只要满足申领机动车驾驶证的条件,通过考试就能获取到驾照。那么,开车不带驾照怎么处罚?2022交警查车逃跑怎么处罚?驾照过期被抓会吊销驾照吗?接下来就让法律知识网的小编来带你们了解一下吧。  开车不带驾照怎么处罚?  开车不带驾驶证会被处以二十元以上二百...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 江歌母亲诉刘鑫案31日宣判取消 法院宣判需要多久? 江歌母亲诉刘鑫案31日宣判取消 法院宣判需要多久?

      12月30日晚,江歌母亲发文称:刚刚接到城阳区法院通知,因审判长(院长)突发疾病,明日开庭宣判暂时取消。  据此前报道,江秋莲起诉刘暖曦(原名刘鑫)生命权纠纷一案将于12月31日上午在青岛市城阳区人民法院开庭宣判。  此前报道  2012年4月15日12时许,备受关注的江歌母亲诉刘鑫生命权纠纷案庭审结束,记者从庭审现场获悉,审判长...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 2022年工伤起诉流程需要哪些材料?工伤起诉的有效期多久? 2022年工伤起诉流程需要哪些材料?工伤起诉的有效期多久?

      工伤纠纷是比较常见的纠纷类型,发生工伤纠纷一般会通过起诉的方式来解决。接下来法律知识网小编给大家来讲讲工伤起诉流程需要哪些材料?工伤起诉的有效期多久?工伤起诉律师费谁承担的法律知识内容,欢迎阅读了解,希望有所帮助。工伤起诉流程需要哪些材料  诉讼材料如下:  1、劳动仲裁申请书;  2、工伤认定决定书(必备);...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 一般工伤骨折赔付多少?工伤骨折可以评定伤残等级吗? 一般工伤骨折赔付多少?工伤骨折可以评定伤残等级吗?

      如果是我们在工作的时间里因为工作造成的受伤都可以申请工伤鉴定,领取工伤补偿的,发生工伤的情况特别多,比较常见的工伤就是骨折。那么,一般工伤骨折赔付多少?工伤骨折可以评定伤残等级吗?工伤骨折赔偿标准是怎样的?接下来就让法律知识网的小编来带你们了解一下吧。  一般工伤骨折赔付多少?  一般工伤骨折享受以下赔偿:根...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 离婚时一方转移夫妻共同财产如何处理 离婚时一方转移夫妻共同财产如何处理

      王力宏和李靓蕾一事成为了2021年度最大的“瓜”,任是谁都没有想到,王力宏竟然塌房了!毕竟,他可是唱过《龙的传人》的优质偶像。李靓蕾发长文表示在离婚的过程中,王力宏财产转移得很干净,并且还强令她签订了不平等的条约,她站出来是不想让更多的女孩受害。根据《民法典》,我国以共同财产制为一般原则,一般是平均分割,照顾子女、女方...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读
  • 民法典关于全职妈妈经济补偿是如何规定的 民法典关于全职妈妈经济补偿是如何规定的

      随着王力宏离婚事件的不断发酵,二人8年婚姻,3个孩子,意味着李靓蕾这8年一直在生孩子和喂孩子的路上。李靓蕾全年无休,24小时饰演保姆、老师、打扫阿姨、司机、伴侣等各种角色。换句话说李靓蕾就是全职妈妈,那么民法典关于全职妈妈经济补偿是如何规定的呢?  《民法典》规定,夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等...

    发布于:2022-05-09

    详细阅读

普法知识网汇聚各种法律知识为广大群众普及法律基础知识,提供法学常识、汇总生活中的法律小常识,例如合同法律知识、涉外法律知识、刑法知识、房地产法律知识、劳动法律知识等法律知识性文章供网友参考学习。

Copyright @ 2020-2022 备案号:粤ICP备2020126672号