你的物权,你了解吗?——《民法典》物权编普法宣讲

　　今天我们继续学习《民法典》中的物权编，物权编为第二编，共分五个分编，二十章，二百五十八条，字数共计两万三千余字。

　　物权是民事主体依法享有的重要财产权，物权法律制度调整因物的归属和利用所产生的民事法律关系，是最重要的民事基本制度之一。

　　物权编在《中华人民共和国物权法》（已废止）的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合人民群众实际需要，进一步完善了物权法律制度。

　　下面，就让我们一起了解下民法典下物权的保护。

　　01

　　取得物权的基本方式

　　（一）物权的基本分类

　　首先，我们来了解下物权的基本分类。简单来说，物权分为不动产物权及动产物权，不动产物权是指以不动产作为标的物的物权，不动产包括土地、房屋、林木等物理性质不能移动或移动将严重损害其经济价值的有体物；动产物权指以动产作为标的物的物权，动产指能脱离原有位置而存在的资产，动产一般指除不动产外的资产。

　　（二）不同物权的取得基本方式

　　1、不动产物权的取得，需依法进行登记公示，即不动产物权无论是设立、变更、转让或是消灭，都需要到相应的登记及监管机关办理程序。在未办理程序的情况下，不动产的物权是不发生变动的。

　　在我们的日常生活中，买卖房屋、抵押房屋、取得土地使用权等涉及不动产权利的，都需要到当地房屋及土地监管部门办理手续。自手续办理完成后，从法律上来说，不动产物权变动才正式生效。值得一提的是，生活中有许多人过于“迷信”房产证的意义，在进行买卖或是办理担保权的时候，仅仅保留房产证而未到有关部门办理手续，留下较大的风险隐患。

　　2、动产物权的取得，交付占有即可。动产物权的设立和转让，往往在交付时便生效。简单来说，物品自转移后便产生效力，也就是我们日常说的最多的“给”。需要特别说明的是，车辆、船舶、航空器（包括飞机等）都是交付就生效，车主去车管所办理手续是通过公示的方式确定自己的物权，但不是取得物权的必要条件。

　　3、特殊情况下物权变动规则。因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。对前述物权（所有权）处分的，仍需要办理登记。

　　02

　　你的房子你做主

　　建筑物区分所有权制度的完善

　　本次《民法典》的制定，针对近年来群众普遍反映居住小区业主大会成立难、公共维修资金使用不到位为，并结合本次新冠肺炎疫情防控工作，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度，作为房屋的业主对自己的房屋将更有“掌控权”。

　　一是明确地方政府有关部门、居委会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予协助。（《民法典》第二百七十七条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”）

　　二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加紧急情况下使用维修资金的特别程序。（《民法典》第二百八十一条第二款规定：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”）

　　三是结合疫情防控工作，在征用组织、个人的不动产或者动产的事由增加“疫情防控”，明确物业服务企业和业主的相关责任及义务。（《民法典》第二百四十五条、第二百八十五条第二款、第二百八十六条第一款。）

　　03

　　房屋代代传，居住权优先

　　用益物权制度的完善

　　本次《民法典》的用益物权分编，在《中华人民共和国物权法》（已废止）的基础上，就相关问题作进一步的完善。其中，与我们日常生活息息相关的如下：

　　《民法典》中落实中央关于完善产权保护制度、依法保护产权的要求，明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。这意味着，老百姓的自有房屋不存在因土地使用权期限问题而消灭，理论上可以“代代相传”。（《民法典》第三百五十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”）

　　为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立。居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。（《民法典》第二编物权编第十四章居住权）

　　04

　　担保物权制度的完善

　　本次《民法典》就担保物权亦作了进一步完善，具体如下：

　　一是扩大担保合同的范围，针对融资租赁、保理、所有权保留等非典型的担保合同，《民法典》进一步明确其担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。（《民法典》第三百八十八条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。”）

　　二是删除了有关担保物权具体登记机构的规定，为后续建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间。未来，针对相关担保登记制度将会进一步完善。

　　三是实现担保物权的统一受偿规则。先前，就抵押权、质权、留置权受偿顺序并未规定在同一部法律、法规中，本次《民法典》明确实现担保物权的统一受偿规则，让担保物权受偿规则更加明确。（《民法典》第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”）

　　05

　　占有

　　占有是指对不动产或者动产事实上的控制与支配。占有从物权法上来说不是一种权利，而是一种事实状态。占有是体现我们对于动产及不动产控制或支配的事实状态，《民法典》对占有进行规定，是对这种事实状态予以法律保护，使其具有准物权的性质。

　　占有的对象仅限于物，这里的物并非是独立、完整的物，控制某一独立物的某一部分也可以构成占有。占有可以是有权占有他人动产或不动产，也可以是无权占有他人动产或不动产，如前面说的，占有只是一种事实状态，而非一种权利，所以有权占有和无权占有，都是占有。

　　06

　　总结

　　顾名思义，《物权编》是对物权进行规定，相较于总则编，物权编的规定更集中、更具体。物权是我们生活中息息相关、密不可分的权利，但从法律上来说，具体的名词、具体的条文可能让我们更难对物权的概念和内涵进行理解。

　　本次宣讲希望能采取通俗易懂的语言，帮助大家理解物权，了解自己的合法权益，为大家追求美好生活尽一份绵薄之力。

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